导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的(de)过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算思(sī)路、数(shù)据(jù)和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次