近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思(huò)得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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