近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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