5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(r适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么án)在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路(lù)的(de)话，或许(x适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么ǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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