万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京市(shì)分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎ忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义o)知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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