5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名(míng)第(dì)一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地钟南山为什么被说成钟百亿资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估(gū)值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地(dì)去持(chí)续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(dià钟南山为什么被说成钟百亿o)。除了(le)杭(háng)州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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