近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额(é)持(chí)有人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度)金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利润分配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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