近两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思g>特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思金额(é)包含了投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生；可供分配女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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