5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，王宝强学历，王宝强不是84年的吗总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀王宝强学历，王宝强不是84年的吗入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于(yú)民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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