文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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