文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实，当前(qián)世界不(bù)少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过(guò)大多(duō)数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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