万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)的处(chù)置主体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明(míng)确了(le)购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付(fù)全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国(guó)安也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善(shàn)其身？

未经允许不得转载：绿茶通用站群 刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音