近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型(x一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心íng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具(一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带(dài)来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额(é)与募(mù)集(jí)材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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