5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的(de)机(jī)构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第(刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音dì)一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则(z刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音é)是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(d刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音e)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的(de)基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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