导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现代(dài)生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)长征有多长公里 红军长征一共用了几年居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造长征有多长公里 红军长征一共用了几年时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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