OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的(de)8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市(shì)场跌幅(fú)较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳(wěn)过度对(duì)经营(yíng)现金流没(méi)有造(zào)成大的(de)影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召(zhào)开的业绩(jì)说明(míng)会(huì)中管理人就相关事(shì)项进行了(le)解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对(duì)张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中的(de)储(chǔ)备租户正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核(hé)实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要(yào)租户(hù)。虽(suī)然收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一(yī)些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募(mù)、对(duì)市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租(zū)户，之(zhī)前的(de)空(kōng)置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也(yě)作了一(yī)定(dìng)的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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