OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续(xù)波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动(dòng)。”一位(wèi)业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流(liú)没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得这么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何(hé)未能(néng)得到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市拙荆是什么意思，拙荆是什么意思(shì)场情(qíng)况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的(de)分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　拙荆是什么意思，拙荆是什么意思最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们(men)可能面临了一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是这拙荆是什么意思，拙荆是什么意思和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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