近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价(jià)格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的(de)短期博弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可供分(fēn)配金额(é)预(yù酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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