饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁rong>对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(gōng)作(zuò)的意义更大(dà)，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易(yì)过程中，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标准，即(jí)根据(jù)这样的规(guī)定：“少数(shù)特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由(yóu)各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实际收取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费(fèi)标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法(fǎ)查处不(bù)按规定(dìng)明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高(gāo)的(de)经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的(de)二(èr)手房交易(yì)过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费(fèi)及(jí)税费均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司(sī)将其(qí)视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者单边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司(sī)可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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