导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平(píng)衡500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两>

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。