5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构(gòu)对于(yú)这(zhè)一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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