OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引(yǐn)发了(le)公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租(z天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜ū)率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出(chū)现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一(yī)度二级市(shì)场价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目的(de)信心(xīn)，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工(gōng)智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何(hé)未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边(biān)也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等(děng)方面也有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的(de)管(guǎn)理人都(dōu)变成(chéng)了一(yī)家，后续我们(men)在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协(xié)同效(xià天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜o)应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的(de)储(chǔ)备项(xiàng)目，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化(huà)解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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