万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译前(qián)中国(guó)信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱(q家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译ián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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