导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xi不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思ǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的(de)大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活带(dài)来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zà不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思i)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的(de)是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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