“现在的房地产(chǎn)很(hěn)难再出现像(xiàng)过去十年(nián)的系(xì)统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，房地产(chǎn)行(xíng)业分化(huà)的愈加明显，让机构和投资者的关(guān)注度从板(bǎn)块(kuài)向单个标的转移(yí)。上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地产都已经双杀到了(le)最底部，而且是反复地杀(shā)到了底部，再往下的空间已(yǐ)经(jīng)不大(dà)了。

　　三(sān)道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何(hé)寻找房地产个股(gǔ)的(de)阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要(yào)非常小心(xīn)，避免选了半天，标的公司出现爆(bào)雷的情(qíng)况。除此之(zhī)外(wài)，洪灏指出，需要(yào)满(mǎn)足以(yǐ)下(xià)三(sān)个基准：有大的(de)国资背景(jǐng)的、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如果关注一下(xià)今年(nián)房地(dì)产的(de)开(kāi)发资(zī)金来(lái)源，可以(yǐ)发现，其实银行的(de)信贷倾向是不(bù)太愿意给房企贷款的，房企的(de)主(zhǔ)要资金来源来(lái)自新(xīn)盘(pán)的销售。但(dàn)今年新(xīn)房(fáng)的销售情况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些房企(qǐ)能(néng)从银(yín)行拿到钱，其实主要还是(shì)那些有(yǒu)国(guó)企(qǐ)背景的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所以整(zhěng)个行业出现了(le)一个很(hěn)明显(xiǎn)的分化，无论是在(zài)销售，还是融资等各个(gè)方面都非常明显。现在有国资背景的(de)房企(qǐ)在(zài)资本(běn)市场表现(xiàn)相对(duì)较好，但没有国资背景的(de)民营(yíng)房企股价大(dà)多(duō)表现(xiàn)很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红(hóng)周刊》表示(shì)，在房地(dì)产行业内(nèi)，我们的(de)逻辑(jí)是(shì)，“寻(xún)找最后的赢(yíng)家”。而具体到如何(hé)挖掘，我(wǒ)们(men)会(huì)特别重(zhòng)视企业(yè)的成(chéng)本优势，更具体一点，就(jiù)是它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水(shuǐ)平；利润率是(shì)不是(shì)行业内最高的；融资(zī)成本是否是行业内最(zuì)低(dī)的；建安成本(běn)是(shì)否(fǒu)也是业内(nèi)最低的(de)；这些都(dōu)是(shì)我们看重(zhòng)的(de)一家房企的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满足上述条件(jiàn)的房企并不多(duō)。即便是在国央企(qǐ)中，仍(réng)有(yǒu)部分房企出现了(le)“三道红(hóng)线(xiàn)”的(de)“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周(zhōu)刊(kān)》根(gēn)据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除此之(zhī)外，城(chéng)建发展、京投发展、光(guāng)明(míng)地(dì)产(chǎn)、云(yún)南城投、首(shǒu)开(kāi)股份(fèn)、珠江股份、城投(tóu)控股等国央企(qǐ)房企也(yě)踩了“三(sān)道红线”中的两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年激进扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难看(kàn)出，即便是有着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其财务指标称得上完(wán)全健康(kāng)的(de)仍是少数。而更加(jiā)值得(dé)注意的(de)是，在2022年，不少国(guó)企，甚(shèn)至(zhì)地方国企开始(shǐ)大(dà)举扩张。而(ér)这无疑又(yòu)进一步考验着国(guó)央企的资金链(liàn)情况。

　　对(duì)房(fáng)企而(ér)言，扩(kuò)张速度的张弛有(yǒu)度(dù)尤(yóu)为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于(yú)房企储备优(yōu)质“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未(wèi)来(lái)市场，以及过(guò)于激进的扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其(qí)配置(zhì)的一家房企进行(xíng)举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比例嫦娥二号拍到外星人已经证实都维(wéi)持在33％左右，完全没(méi)有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到(dào)机(jī)会来了(le)，其(qí)开始在(zài)一线(xiàn)城市进行大举(jǔ)拿(ná)地，净负债(zhài)率也由(yóu)此前(qián)的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了接近三分(fēn)之一。与(yǔ)此(cǐ)同时，该房企新(xīn)购入地块(kuài)也实现(xiàn)了快速的开(kāi)盘利(lì)用率，预计今(jīn)年(nián)会有更多的楼(lóu)盘入市(shì)。像这类企业(yè)就符(fú)合(hé)“最后(hòu)的(de)赢家”的特(tè)点。一方面(miàn)，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一(yī)半在一线城市，另外一半也主要(yào)集(jí)中在强(qiáng)二(èr)线和二线城市；另一方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩张速度让(ràng)人感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的(de)影子。虽(suī)然说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未来的两年市(shì)场(chǎng)没有想象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量(liàng)一家房企的扩张速(sù)度是否激进(jìn)？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率(lǜ)水平，在我看来，这(zhè)个比例(lì)如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出(chū)，这一标(biāo)准要(yào)比(bǐ)“三(sān)道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬(yáng)解释，当前房地(dì)产行业的(de)复苏速(sù)度并没(méi)有那(nà)么(me)快(kuài)，所(suǒ)以(yǐ)要规避公司(sī)净负债率提高到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿(ná)地(dì)较积极的房企梳(shū)理发现(xiàn)，中交地产、中国(guó)金(jīn)茂、华发(fā)股(gǔ)份、越(yuè)秀(xiù)地产、绿城中(zhōng)国、保利(lì)发展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之(zhī)上。其(qí)中，中交(jiāo)地产净负债(zhài)率持续居(jū)高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是(shì)，华(huá)润置(zhì)地、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集团(tuán)等房企在践行较(jiào)积极的(de)拿地策(cè)略的同时，也较好地控(kòng)制(zhì)了公司的扩(kuò)张速度与净(jìng)负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈(chén)昊(hào)扬指出(chū)，实(shí)际上，他们(men)是以(yǐ)同一筛选标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但在各维度的实(shí)际表现上，国(guó)央企确实(shí)会更(gèng)胜(shèng)一筹。如国央企的(de)融(róng)资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做(zuò)到想融(róng)就融，这样，国央企自然(rán)而然就具(jù)有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构(gòu)更(gèng)加(jiā)看(kàn)好国央企(qǐ)，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍(réng)有少(shǎo)数(shù)民营房企同样受到机(jī)构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流通股东(dōng)中新进(jìn)了“中国工商(shāng)银行股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报(bào)灵活(huó)配(pèi)置混合型证(zhèng)券投资基金”“全国社保(bǎo)基金一(yī)一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海(hǎi)阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就长期持(chí)有(yǒu)滨江集团。根据一(yī)季报，该资产公司的几只产品合计持有(yǒu)滨江集(jí)团9543万(wàn)股(gǔ)，约占流(liú)通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身的(de)基(jī)本(běn)面表现存在一定关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产(chǎn)市场整体(tǐ)在走“下(xià)坡路”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本土房企的滨江集团(tuán)仍是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来(lái)，滨江集团在(zài)业绩表现、销售(shòu)规(guī)模、新增土(tǔ)储、股价表现(xiàn)等(děng)多维度都表现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的(de)2023年一(yī)季报，今年一季度(dù)，滨(bīn)江集团更是(shì)实现了(le)扣非归母净(jìng)利润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集(jí)团扎根杭州的战略(lüè)布局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江(jiāng)集(jí)团有近七成营收(shōu)来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只(zhǐ)占到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企(qǐ)销售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州的土储(chǔ)补充同样较为积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金(jīn)额(é)依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续(xù)稳居杭(háng)州(zhōu)的本土第(dì)一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的较突出表(biǎo)现，也让(ràng)滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进前十，根据(jù)中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位(wèi)列(liè)房企(qǐ)第九位。

　　值得注(z嫦娥二号拍到外星人已经证实hù)意的是，2020年至今，滨(bīn)江(jiāng)集团股价(jià)翻了(le)超一倍(bèi)以上，而近期，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)更是迎来多家机构的集中(zhōng)调研。滨(bīn)江集团(tuán)发布(bù)公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰(yīng)基(jī)金、建信养老(lǎo)、新华养(yǎng)老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上房(fáng)地产开发只是(shì)房地产(chǎn)产业链上(shàng)的中(zhōng)游环节(jié)，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料供应(yīng)商，而(ér)下(xià)游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物(wù)业(yè)管理、家居(jū)用品。综(zōng)合《红周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房地产开发环节与上游材料端息(xī)息(xī)相(xiāng)关(guān)，新(xīn)盘开(kāi)工不足导(dǎo)致(zhì)上游不被看好，机构(gòu)寻(xún)觅个股阿(ā)尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入存(cún)量房时代，所以对地产产业链，尤其(qí)是(shì)偏(piān)消费属性(xìng)的家装家居领(lǐng)域，我们相对看好，因为居民保有的住房(fáng)规模越来越大，随着时(shí)间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这(zhè)一(yī)点(diǎn)，在新房(fáng)销售(shòu)见顶之(zhī)后，家具消费(fèi)的增(zēng)长却一直(zhí)都很(hěn)好。对于地(dì)产产业链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关(guān)的行业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士表(biǎo)示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细分中相(xiāng)关赛道龙(lóng)头年内表现的(de)统(tǒng)计，目前暂居前(qián)两位的(de)都(dōu)是来自家纺赛道(dào)的公司，它们分别(bié)是富安娜和(hé)水星家纺，特别(bié)是(shì)前者在月线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富(fù)安娜(nà)主要(yào)从事纺织(zhī)家居、睡(shuì)眠家居、生(shēng)活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富(fù)安娜实(shí)现营业收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季(jì)报的十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，能够发现(xiàn)该股早(zǎo)已成(chéng)为(wèi)基金重仓股的天下(xià)，彼时包括公募的中欧价值(zhí)发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵动(dòng)价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要强调(diào)的是，中欧的两只基金都(dōu)是价(jià)值派基(jī)金经理(lǐ)曹名长在管的产品(pǐn)，首季其同时(shí)重仓的房地(dì)产产业链(liàn)股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而(ér)言，前(qián)几年(nián)曾经风(fēng)光一时的家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多(duō)因(yīn)素一度沉寂(jì)，不过好(hǎo)在困境反(fǎn)转露出曙(shǔ)光，家居(jū)板块中年内表现最好的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是(shì)营收还(hái)是归母净(jìng)利润，公司都(dōu)实现了同比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报(bào)中他管理的广(guǎng)发(fā)策略优选(xuǎn)和广发(fā)安宏回报均增加了持(chí)股，而这两只产品也成(chéng)为志邦(bāng)家居十大流通股股东(dōng)中仅有的两(liǎng)只公募(mù)。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家(jiā)居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管(guǎn)理的全部三只产品均登榜(bǎng)十大流(liú)通股股(gǔ)东，其也成为(wèi)他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外(wài)，下(xià)游的物业股也越来越被机(jī)构所青睐，不过(guò)这类标(biāo)的(de)大(dà)多在香港上市(shì)，如(rú)何选择成为难题(tí)。对(duì)此，前述(shù)上海公募基金经(jīng)理举(jǔ)例分(fēn)析：“物业服务不是一个(gè)高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是希望挣的(de)是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经买(mǎi)的绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期(qī)的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到滚动的大部分项目到期之后(hòu)，经过两三轮合同周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做(zuò)到产(chǎn)品提(tí)价(jià)的公司很少，因为物业公司很容(róng)易一开(kāi)始是挣钱(qián)的，后(hòu)面因为(wèi)保安这些固定(dìng)人员成本的年度增(zēng)长，不过服务(wù)没有特别好(hǎo)，客户没有那么满意(yì)，能做到提价难度是非常大的。但是(shì)该(gāi)公司能(néng)在业内做到到(dào)期之后提价率比较高，这跟(gēn)它的定位(wèi)和比较好的服务是(shì)有关(guān)系的(de)。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 嫦娥二号拍到外星人已经证实