近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者(zhě)的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zh欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好í)两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称(chēng)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好