OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步(bù)启动了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市(shì)场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披(pī)露(lù)张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面(miàn)等(děng)多重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园(yuán)区(qū)会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)出现回(huí)落(luò)。在(zài)随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定提(tí)振，二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说(shuō)明(míng)会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗(xiàng)储备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批(pī)扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都(dōu)变成了(le)一家，后(hòu)续(xù)我们在资建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗源共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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