近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投资(zī)标的(de)时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因agedata title="8209108421682172698000">

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因liàng)投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的(de)短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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