饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户(hù)个(gè)人信息(xī)等(děng)问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额(é)不(bù)低的大(a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖(mài)代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的(de)精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市(shì)场监(jiān)管等(děng)部门(mén)采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门依法查处(chù)不按规定(dìng)明码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需要(yào)看各城市落(luò)地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二(èr)手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上(shàa5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大ng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东(dōng)往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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